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martedì 26 novembre 2019

DAL PATIBOLO

DAL PATIBOLO
Stanotte ho sognato che mi presentavo alle elezioni.
Promettevo prezzi più bassi, drastica riduzione delle diseguaglianze e lotta alla povertà. Lo facevo talmente bene che venivo eletto a furor di popolo. Colgo l'occasione per ringraziare i miei spin doctor.
Una volta entrato nella stanza dei bottoni mantenevo diligentemente le mie promesse. In breve tempo i prezzi sono crollati, la diseguaglianza dimezzata e la povertà diminuita. Tutti però hanno cominciato inspiegabilmente ad odiarmi finché ho subito un colpo di stato che mi ha condotto qui da dove vi parlo, sul patibolo.
Il fatto è che non ho tassato e redistribuito, come molti si aspettavano. Non ho nemmeno calmierato prezzi e tariffe, come nella speranza di molti. No, la mia ricetta è stata quella che propugno sempre (e che in campagna elettorale, seguendo i miei sondaggisti di fiducia, non ho voluto in effetti enfatizzare molto): una bella deregolamentazione abitativa con un generalizzato via libera a costruire.
COSTRUIRE-COSTRUIRE.COSTRUIRE. E se non c'è spazio, costruire sulle costruzioni. Mi attendevo un crollo dei prezzi, una maggiore disponibilità di case e una forte riduzione delle diseguaglianze e della povertà. Non ero certo del buon esito ma è proprio quel che è successo, senonché - i miei sondaggisti non erano mica scemi - tutto cio' è stato considerato comunque negativamente. Lo scenario roseo ha oltraggiato una larga fetta della popolazione, quella più influente. Una "fetta", diciamo così, particolarmente vociferante.
Forse "deregolamentare" suona a molte orecchie come un via libera all'egoismo. Oppure i proprietari si sono fatti quattro conti in tasca percependo una svalutazione della loro ricchezza. Ma molti altri, se mi è consentito dire, si sono avvantaggiati dalla nuova situazione. Alcuni, per esempio, hanno lasciato la loro piccola casa costosa in favore di una casa più grande e più economica. In tanti casi la perdita di valore del primo immobile è stato compensato dall'affarone concluso e un tempo impensabile. Ma c'è di più, in molte famiglie, con soddisfazione generale, i figli grandi (detti bamboccioni) sono andati a vivere per conto loro visto che ora potevano permetterselo.
Certo, una densità più elevata significa più congestione. Ma significa anche migliori opportunità di shopping, divertimento e occupazione. Molti pendolari hanno smesso di fare sacrifici. Il fatto stesso che i prezzi siano più elevati nelle città è un chiaro segno che lì, tutto sommato, si vive meglio. E ora "tutto è città" (un mio slogan non molto apprezzato). Certo, "Milano sarebbe graziosa senza tutte quelle persone" - cerco di parafrasare ironicamente i niei oppositori - ma "senza tutte quelle persone" Milano sarebbe Parabiago", come rispondevo con un altro mio slogan che ho dovuto ritirare dopo la denuncia del sindaco del ridente villaggio calzaturiero.
E poi, dico io, anche il proprietario colpito dalla svalutazione del suo immobile puo' ammortizzare le perdite se è disposto a darsi da fare. Esempio: puoi facilmente ottenere il diritto a suddividere il tuo lotto in tre e costruire tre case, in questo modo anche una riduzione del 50% del valore della casa che possiedi è un prezzo equo da pagare. Oppure: sostituisci la tua casa con un appartamento di 10 piani e intaschi la differenza. insomma, su, caro proprietario di case, potevi darti una mossa invece di frignare contro il governo (ovvero contro di me).
Sono certo che molte famiglie proprietarie ci hanno guadagnato e ne sono consapevoli, i modi per farlo non mancavano. Ma questo non significa che molte altre siano andate in confusione mentale mancando l'occasione, costoro hanno preferito lamentarsi e assalire il palazzo governativo. Un mio ex sondaggista che è venuto a trovarmi in carcere prima dell'esecuzione mi ha rivelato che persino gli affittuari - ovvero coloro che dalla mia riforma avevano solo da guadagnare - si oppongono alla deregolamentazione! Le persone sono matte. Comunque, dal momento che persino gli inquilini sono in confusione mentale sul problema, non mi meraviglia più di tanto che la sindrome NIMBY avesse assalito i proprietari rendendoli così rabbiosi. Anche se i più rabbiosi, ve lo devo confessare perché ho visto da vicino i loro occhi iniettati di sangue e sentito le loro bocche oblique che berciavano insulti, restano pur sempre coloro che percepiscono ogni attivismo e ogni brigare umano come un attentato alla Santa Immobilità, secondo loro unico preservativo all' Instabilissimo Equilibrio che ancora ci tiene tutti in vita ritardando l'apocalisse. C'è un temporale? Colpa di chi ha spostato la mattonella. C'è un terremoto? Colpa tua che ti sei mosso. C'è uno tsunami? Colpa di Tizio che zoppica quando cammina. C'è l'alluvione? Colpa di Caio che suda troppo. Crolla il ponte? Colpa della farfalla che ha sbattuto le ali... Ecco, devo ammettere di averlo scatenato non poco il tanto vituperato "attivismo", cosicché ora - a cose finalmente ricondotte nell'alveo della normalità - l'unico equilibrio instabile è quello del seggiolino su cui sto in piedi con il cappio al collo.
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https://www.econlib.org/deludedly-deeming-deregulation-a-disaster/

martedì 5 novembre 2019

LE MANI SULLA CITTA'

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LE MANI SULLA CITTA'
Nel famoso film erano mani rapaci, ora sarebbero mani provvidenziali. Abbiamo bisogno di costruire, di lottizzare, di sviluppare. Un libro spiega bene perché.
1) Economie che soffrono - Un'economia agricola soffre se manca la terra, un'economia industriale se mancano le materie prime, un'economia dei servizi se manca la prossimità.
2) Piani - La regolamentazione sull'uso del territorio ha patologicamente inflazionato i prezzi di case e uffici. I regolatori sembrano felici di farli esplodere ed escludere una marea di gente dal cuore vitale delle città.
3) Mercato - La fornitura di edifici è oggi abbondantemente sotto quella garantita dal libero mercato, e i prezzi abbondantemente sopra. La densità abitativa dovrebbe crescere finché il costo di un appartamento in più bilancia i benefici. Siamo ben lontani da questo punto di equilibrio.
4) Poveri e classe media - Il governo potrebbe aiutarli deregolamentando l'edilizia. Ma a noi Francesco Rosi ha fatto il lavaggio del cervello.
5) NYC - Grattacieli nella Midtown e grattacieli nel distretto finanziario. In mezzo, una vallata. Come mai? Si è persino sparsa la leggenda che ci fosse una falda friabile ad impedire le costruzioni di una certa altezza. No, non c'è la falda, ci sono divieti che rendono impossibile abitare dove si lavora.
6) Boom - Ci sono posti come Milano che hanno goduto di un notevole sviluppo, ma lo sviluppo non ha riguardato la quantità di abitazioni disponibili e la popolazione, ha riguardato solo i prezzi delle case. Le persone - specie le più bisognose - sono state cacciate lontano dalla ricchezza. Abbiamo reso impossibile la vicinanza alle opportunità.
7) Scarsità - Non esistono ragioni per una scarsità di alloggi. Conosciamo tutte le tecniche per costruire in altezza e in modo compatto e confortevole, sappiamo come si fanno gli ascensori, i costi dell'edificazione, poi, sono sempre più contenuti. L'unica ragione della penuria di case sono i divieti e la voglia di rendere esclusive le zone centrali, ovvero le più produttive.
8) Suburbia - I limiti a costruire hanno creato un'immensa suburbia da cui vanno e vengono immense flotte di auto inquinanti. Meglio concentrare per poi spostarsi a piedi o in bici.
9) Sinistra - La sinistra è spacciata: ogni volta che vede un attivista che denuncia "le mani sulla città" si unisce d'istinto a lui senza vedere che così facendo difende i ricchi radical chic a danno di poveri e della classe media. Occorrre tornare alla lezione numero uno: la scarsità è anti-egalitaria. Dove i beni sono pochi vengono accaparrati dai benestanti. E qui la scarsità è data dai permessi a costruire.
10) Sussidi - I continui sussidi a parchi e parcheggi rafforzano questa dinamica e, di conseguenza, l'uso massiccio dell'auto.
11) Basta auto! -
12) Lottizzatore - E basta con questa retorica da commedia all'italiana volta a demonizzare chi cementifica facendo business! E' proprio dell'opera di costoro che abbiamo bisogno!
13) Ambientalisti - Nell'impatto ambientale, oltre ai costi della costruzione, dobbiamo conteggiare i costi della non costruzione! Le opportunità che si volatilizzano stando distanti, lo stress e l'inquinamento dovuto ai lunghi spostamenti.
14) Policy - Via la richiesta di parcheggi, via il giardinetto alle abitazioni, via i limiti alle altezze: i centri con affitti da capogiro richiedono grattacieli.
15) La destra - Potrebbe essere questa una battaglia della destra, ma la destra odia cio' che la sinistra ama (la vita urbana, il trasporto pubblico...) cosicché non si mostra disinteressata. Peccato.
16) Romolo Catenacci - Abbiamo bisogno di te, non di Rosi.

venerdì 26 luglio 2019

PIANI REGOLATORI STRADA PER STRADA

PIANI REGOLATORI STRADA PER STRADA
L’idea è semplice: lascia che ogni strada decida da sola quanti immobili residenziali e commerciali desidera ospitare. Avremo più costruzioni e soluzioni più variegate. Tradotto: prezzi più bassi per le case e maggior sperimentazione urbanistica.

https://static1.squarespace.com/static/583efdfd03596e5fc7f6ee71/t/5d37efeba9f0540001137e3f/1563946991352/Ostrom+paper+John+Myers+2019-06-27.pdf

https://feedly.com/i/entry/Od/Z0OrlTBzSrJtcae1t5qtueOtvOco3UFNx6gD9Pd4=_16c2d18c76e:ba50:dd8759

mercoledì 19 settembre 2018

LA TASSA CHE PIACE AI LIBERTARI

LA TASSA CHE PIACE AI LIBERTARI
I libertari odiano le tasse redistributive… ma odiano anche le regole. Per questo motivo le uniche tasse redistributive che tollerano sono quelle realizzate mediante l’abolizione di una regola.
La loro tassa preferita è quella che emerge dall’abolizione dei permessi a costruire.
Vivere con tanta gente accanto è una forma di tassazione, di conseguenza abolire i limiti all’edificabilità fa emergere una tassa vera e propria.
Si tratta, inoltre, di una tassa fortemente redistributiva poiché le zone oggi più spaziose e più ambite sono quelle più prestigiose. Pensate solo al trasferimento di ricchezza dai ricchi verso i poveri che realizzerebbe un “grattacielo popolare” ai Parioli?
BROOKINGS.EDU
Edward Glaeser looks at how local land use regulation has impacted Americans' decisions across state lines and suggests ways to reform this system.
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martedì 4 settembre 2018

Piani regolatori e eguaglianza

In a market economy bidding tends to move resources from low-valued uses to high-valued uses. Regulations that prevent bidding freeze resources into low-valued uses–that’s bad for the resource owners and bad for society as the total value of production is reduced but it can be good for the consumers of low-valued uses.


Without zoning our cities would be denser, more eco-friendly, cheaper to live in, more able to produce economies of agglomeration, and more immigrants would benefit from American prosperity.  Matt Yglesias periodically has good posts on this topic. 
More specifically, Manhattan would look more like Sao Paulo, with a true forest of skyscrapers instead of the current puny and indeed embarrassing line-up.  Many of these towers would be residential, as they are in Sao Paulo.  Many problems of cities, including congestion, would of course become worse.  Overall I see the gain as real but a small one, at least relative to gdp.

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Pensa a chi costruisce una villa e vuole godersi il panorama: dovrebbe acquistare anche il terreno antistante, una bella spesa. Ma ecco che il piano regolatore viene in soccorso del proprietario impedendo di costruire troppo vicino, specie in certe zone carine come quella in cui sorge la villa. Ebbene, poiché la villa di solito è di un ricco divenuto ancora più ricco per la rivalutazione degli immobili, possiamo ben dire che il piano regolatore contribuisce a consolidare questa ricchezza e che un allentamento dei piani regolatori è il miglior modo per redistribuirla.

Le case costano un occhio della testa? Sono i piani regolatori, stupido! http://www.slate.com/blogs/moneybox/2013/12/10/housing_costs_it_s_the_zoning_stupid.html